北京买房：理清思路，购房建议1349
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
咨询问题：
1、我家庭在东城广渠门内花市枣苑有1套小户型，在大兴黄村（五环外）那尔水晶城有1套二居室。在大兴魏善庄（六环外）北京城建密码有1套商住公寓（2017年327政策前购入的）。请问按现在的政策我还能买房吗？我不清楚现在那套商住公寓是否占用住房指标，我是在327政策出台前买的，当时不占用住房指标。
2、我一直有换房打算。东城小户型是学区房，要留给孩子，现在孩子刚上初中，目前我们也在自住。大兴那尔水晶城的房子以前我们自住，自从孩子上小学开始就搬到东城住了，现在出租。
这个房我一直不太满意，小区有点旧，户型朝西且客厅外有少量遮挡。现在单价4万，总价估计在420万左右，现在房子出租着月租金4700，租售比很低。我想卖掉这套房，手头有100万现金，还可以再贷款100万，换一套稍好一些的房子。
换的这套房希望首先有一个更好的租售比，因为我们还会继续在东城住10年到孩子大学毕业后，把东城房子过户给孩子。10年后，我就需要在这个新买的房子里自住养老。想请问您目前加价换房是否是好时机？
由于我已有1套五环内住宅，是不是卖掉大兴的房子后只能重新买五环外的住宅？五环外我只熟悉大兴这片，其他地方都不太熟悉，想听您推荐，我的预算600万。10年内出租，10年后自住养老。
A：
1、能买。50年产权的不占指标。
2、学区房留给孩子，孩子刚上初中就是13岁，等他的孩子六岁时用上还不得接近20年之后了？这目标够长久的，考虑好租金的损失吧，溢价部分占30%，在20年之内是没有收益的，直到用上学位。
3、那尔水晶城的估价420万租金4700，租售比是不太对，要么就是估值低了，要么就是租金要少了。我觉得是租金要少了的可能性大，这地段儿两居的坪效在50块钱以上为合理，租售比在800之内还差不多。
换房注重租售比，那肯定是好时机啊，现在北京市区（非学区房）的租售比一般600多，最低的都3/400了，也就是租金至少和银行利率差不多，比利息划算的也不难找。
不过提醒一句，租售比不划算的未必是升值好，郊区的租售比多数都偏弱。但市区如果租售比很划算的，多数都是升值较慢或保值弱的，价格涨的慢或跌的多，自然显的收益高了。
4、现在的政策是只要想买就能买，五环内也没什么难的。我一般只能从投资角度说两句，你们这是典型的自住和出租，我帮不上什么忙。多说几句，600万预算在南五环外有些偏高了，流动性或许偏弱。合适的也就是高米店到枣园一带。另外出租和养老这都是自住为主的，租售比会很合适，但有可能保值升值的方面弱点儿。考虑好，确定是这种需求再置换。
仅供参考。
二
Q:
咨询：我和老婆近期有房屋置换需求，前套房子卖后，目前手上现金500万左右。想围绕爱人的工作地点，在海淀区清河西三旗片区寻找一套适宜居住的两居室，未来供一家三口长期居住。
经过3个多月左右的看房和谈判，目前有些迷茫。因为我们主要关注房子的户型，南北通透、板楼、一梯不超四户、且尽量避免老破大，房屋总价500万左右不贷款的话，周边怡清园、清缘东里等小区符合我们需求的房子很少。
近期在黑泉路附近看到观澳园、观林园等小区，满足以上户型条件，但预算将提升至700万以上，需贷款200万左右。目前我和爱人年总税前收入60左右，我在企业，爱人体制内，担心房产价值后续缩水及未来工作稳定性，拿不定主意是否要承担这笔贷款金额。想听听您的建议。
A：
1、是否贷款，这外人也不方便建议。房产价值波动是弹性的，债务和还款是刚性的，还是自己评估还贷的风险吧。
2、不过贷款200万，按现在的利率，如果能贷30年的话月供也就8/9000块钱。而税前是60万收入，税后在40万左右吧，月入3万多，月供占比不算多高，理论上是低风险的。
3、然后是房价波动，反正我是看好中国经济和北京的首都地位的，在任何一个国家或城市，只要经济上行，那房价就没有下跌的先例。
典型的就是日本，之所以楼市崩盘30年了没恢复，因为GDP和收入都横盘呗。但东京涨回来了，因为超发的货币基本都集中到到首都了。也可以参考欧洲和美国的，主要城市的房价都和货币发行量强相关，只要经济没崩，那房价都是短期波动，长期向上，大城市楼市就是超发货币的蓄水池。
另外也可以参考中国30年来的几次楼市崩盘，每次都是经济危机引发的，上涨也和M2增量强相关。特例只有上海崩盘那次，但前提也是经济过热导致房价暴涨而风险太大，所以中央才宏观调控的，主动刺破了长三角楼市泡沫。
4、观澳园等几个小区在我看来挺好的。很低调，但这些年的升值不弱于朝阳热门板块。学区溢价也不算高，低于海淀平均值，所以算保值风险小的。
5、工作稳定性只能自己评估了，外人帮不上忙。但尽量控制风险吧，投资的第一原则不是保利，而是避险。
仅供参考。
三
Q:
请问，朋友公司有职工宿舍在卖，顺义***80平150万，20+20年租赁合同，是用库房用地盖的，有土地产权和施工手续，已经被现在的开发商收购，能买吗？风险有多大？会不会被拆迁？三倍补偿的说法可信吗？
A：
1、怎么叫“已经被现有的开发商收购”啊？意思是土地是朋友公司的，然后跟开发商合作开发，办理的是整体的库房产权，现在被开发商把产权全部收购了，TokenPocket官网是这意思吗？然后开发商再进行分散销售或者说是“以租代卖”，是这意思吧？
2、一般不建议买这种房，说明单位的实力不是太强，否则犯不上卖给开发商。也或许是单位为了逃避责任，找了个第三方开发商来当白手套。
3、风险有多大？产权方讲诚信的就没风险，出了事儿就100%的风险呗。就算不拆迁，过几年这开发商要是把整体产权又转让了怎么办？新老板要是不理旧账怎么办？
这种事儿发生过不少了，都是新老板要求已经掏过钱的所谓业主再次交钱，否则就采取措施。毕竟从法律上来讲这产权是人家的。至于手段人家有的是，而且都是“合法”的。检修电路的停电就能没完没了，换管道挖个坑谁也没辙，作为没有产权的所谓业主没什么对抗能力。
4、有可能被拆迁呗，毕竟是库房产权，拆迁补偿没多少钱的。但这补偿都是针对产权所有人的，至于人家是否分给所谓的业主看情况吧。
5、根本就没有三倍补偿的说法，都是开发商和卖房的中介瞎编的，刻意曲解。然后某些业主就自己忽悠自己的当真了，其实没这事儿。
仅供参考。
四
Q:
请问，我现有北京丰台和天津南开的各一套学区房，想在北京读书，但感觉丰台的资源不强，所以前两年买了天津的备用。现在价格是两边都跌了，天津的跌的多点，是否还有留着的必要？如果卖掉能有300多万，如果一次性买东城的话能买哪里？首付+贷款不超500万的，天永合适吗？
A：
1、房子是用来住的，学区房是用来上学的。那住的上或用的上学位就留着，利用不到价值了就甭留着了。两边是肯定只能用一处的，那就看能用上哪边呗，这外人无法判断，只能自己定。
2、怎么叫一次性买东城的啊？是想两边的都卖掉，然后总共套现300多万是吗？一次性是一步到位的意思吗？
东城的常规建议是南城，原来崇文的辖区，相对价格不是太高，能买到更大的面积。而且像龙体和东崇前的学区也都挺好，性价比相对高。
3、天永的怎么说呢，从学区讲不是太推荐，除了一师附小都不算多强。而且学区溢价不低，和旁边丰台的一比价就知道了。典型的定安里和定安西里，一路之隔只是差了学区，价格仍然相差30%以上。李村和蒲黄榆的价格差更明显，40%以上呢，也就是500万里有小200万是学区溢价，是否合适只能看自己的感受了。
4、这我好像没什么建议似的，只能是陈述情况，看自己的判断和选择吧。
仅供参考。
五
请问，我老公在***的**研究院，我在中关村的**集团，如果以首付300+贷款300的话在哪里买房能兼顾自住+保值？面积不求大，只希望下次置换的时候不吃亏。
回答：
1、那就在上地附近呗，铁道东边的西二旗到清河一带，学区溢价相对低，居住的性价比也就高了。板块内大部分小区的保值都挺好的，至少不落后大盘走势。
2、周边现在7/8万的居多，老房能买小两居，商品房的一居室没问题，俩人住正合适。如果注重保值和流动性就买紧凑型的，小两居合适，房龄老的虽然占不到便宜但也不吃亏，基本就是板块平均值，出手时进行选择横盘期就行，慢慢儿卖自然不吃亏。
3、这问当地中介就行，600万的预算不低了，不难买到。
再请问，如果我们不想买老房呢？因为我们一直租在梅兰竹菊这种老房，有点住够了，想的是自己买房不能还买这种吧？怎么也要提升一下居住品质！
回答：
1、这不难办吧，直接让当地中介给匹配房源就行，好找。连橡树湾都有合适的一居室，50来平，品质和户型都挺好的。
2、另外要不就向北看看昌平的，回龙观周边的选择就更多了。典型的金域华府，房龄新品质也挺好，万科的物业更是不错，标准的两居室没问题。
仅供参考。
我们都看了，但是都不满意，感觉昌平的学区首先不行，保值不会太好。我们想要的是必须在海淀，然后金域华府这种品质的小区的两居室就行。
回答：
1、那这不好找。以金域华府的品质，在回龙观是6万多，到了西二旗清河一带就至少8万多，这预算不好买到。要不看看西三旗吧，比如富力桃园这种的，7万多一平，有可能买到合适的。
2、不过房子没有十全十美符合心意的，在预算相对有限的情况下，只能是相互取舍。这列出自己的主要需求吧，然后进行排序，选出自己认为最重要的，只要满足了就算成功。而如果能实现两项就是超值了，三项以上可遇不可求。
但我们就是想兼顾啊！富力桃园太远了，不考虑。我明年想辞职生宝宝了，老公得离家近，回家方便才行，所以不能远了。另外也需要考虑学区了，希望一步到位。要不您先帮忙找着，有合适的通知我去看就行。希望说话别这么生硬，服务好才能赚到钱。
回答：
1、我不是中介也没房源，找房帮不上忙，这找他们吧。我好多年不卖房了，提供不了服务。
2、不过也提醒一句，找中介的话最好别提太高的要求，以免被忽悠了。因为无论中介还是我们开发商，面对提较高要求的都会给贴上“不懂行”的标签，那就有可能会乱承诺，实际上没有任何意义。
不管就不管，诅咒我是几个意思？卖房的有的是，我找别人不就得了，我们花钱买房，你却失去赚钱的机会！
回答：
1、卧靠，提醒就算诅咒了？现在魔法世界的门槛儿这么低了吗？
2、我不是中介，没什么可失去的。而且就算失去也就失去吧，我这半辈子失去的机会太多了，再多几个也无所谓……
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